זכויות בניה הן המסגרת החוקית המגדירה את היקף הבנייה המותר בנכס מסוים, כפי שנקבע על ידי תוכניות בניין עיר (תב"ע) ותקנות התכנון והבנייה. זכויות אלה מגדירות את השטח המרבי שניתן לבנות, מספר הקומות, גובה המבנה, קווי בניין, תכסית הקרקע ושימושים מותרים. הבנה מעמיקה של זכויות הבנייה היא קריטית לכל יזם, קבלן או משקיע נדל"ן בישראל, שכן הן קובעות את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס.
סוגי זכויות בנייה
זכויות הבנייה נחלקות לזכויות עיקריות (שטחים עיקריים המשמשים למגורים, מסחר או תעסוקה) וזכויות שירות (שטחים המשמשים לחדרי מדרגות, מעליות, מחסנים וחניות). בנוסף, קיימות זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, זכויות מכוח הקלות, וזכויות שניתן לרכוש במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה או רכישת זכויות אוויר.
| תחום | פירוט עיקרי | מידע נוסף |
|---|---|---|
| אחוזי בנייה | היחס בין שטח הבנייה המותר לשטח המגרש | נמדד באחוזים, למשל 100% משמעותו שניתן לבנות שטח השווה לשטח המגרש |
| קווי בניין | המרחק המינימלי בין גבול המגרש לבין המבנה | נקבעים בתב"ע ומשתנים בהתאם לאזור ולייעוד הקרקע |
| תכסית | אחוז השטח הבנוי מתוך שטח המגרש | מגדיר כמה משטח המגרש ניתן לכסות במבנים |
שאלות ותשובות נפוצות
איך ניתן לבדוק את זכויות הבנייה בנכס?
ניתן לבדוק זכויות בנייה באמצעות עיון בתב"ע החלה על המגרש במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, באתרי מידע תכנוני של רשויות התכנון, או באמצעות אדריכל או שמאי מקרקעין.
האם ניתן להגדיל זכויות בנייה?
כן, ניתן להגדיל זכויות בנייה באמצעות הליכי תכנון כגון שינוי תב"ע, בקשת הקלות, או ניצול תוכניות ארציות כמו תמ"א 38. הליכים אלה דורשים אישור מוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות.
מה ההבדל בין זכויות בנייה לבין היתר בנייה?
זכויות בנייה מגדירות את פוטנציאל הבנייה בנכס, בעוד היתר בנייה הוא האישור הפרטני לביצוע עבודות בנייה ספציפיות בהתאם לזכויות הקיימות.
