מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת זכות במקרקעין בישראל. מס זה מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי של הנכס (בתוספת הוצאות מוכרות והשבחות) לבין מחיר המכירה, כאשר המטרה היא למסות את הרווח הריאלי שנוצר לבעל הנכס. מס השבח מנוהל על ידי רשות המסים ומהווה חלק בלתי נפרד מעסקאות נדל"ן בישראל.
חישוב מס שבח
חישוב מס השבח מתבסס על מספר מרכיבים: שווי הרכישה המקורי, הוצאות מוכרות שהושקעו בנכס, פחת שנצבר, ושווי המכירה הסופי. החישוב מביא בחשבון גם את מדד המחירים לצרכן לצורך תיאום אינפלציוני. שיעורי המס משתנים בהתאם לתקופת הבעלות בנכס, סוג הנכס, וזהות המוכר (יחיד או חברה).
פטורים והקלות
החוק מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים, כגון מכירת דירת מגורים מזכה (בכפוף לתנאים), העברת נכס במתנה לקרוב משפחה, או במקרה של פינוי-בינוי. חשוב להכיר את הפטורים הרלוונטיים טרם ביצוע עסקת נדל"ן.
| תחום | פירוט עיקרי | מידע נוסף |
|---|---|---|
| שיעורי המס | מדורגים לפי תקופת הבעלות והסטטוס המשפטי | ליחידים עד 25% על השבח הריאלי, לחברות מס חברות רגיל |
| פטורים נפוצים | דירת מגורים מזכה, ירושה, פינוי-בינוי | כפוף לתקרות שווי ותנאי זכאות המשתנים מעת לעת |
| מועד תשלום | תוך 40 יום ממועד המכירה | ניתן לבקש דחייה או פריסת תשלומים במקרים מסוימים |
שאלות ותשובות נפוצות
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה?
ככלל, פטור ממס שבח ניתן רק על דירת מגורים מזכה יחידה, בכפוף לתנאים. במקרה של דירה שנייה, יחול מס שבח על הרווח, אך ניתן לנצל הקלות כמו פריסת המס או קיזוז הפסדים.
מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?
בעוד מס שבח מוטל על המוכר ומחושב על הרווח ממכירת הנכס, מס רכישה מוטל על הקונה ומחושב על שווי הרכישה של הנכס. שני המסים מנוהלים על ידי רשות המסים אך משולמים על ידי צדדים שונים בעסקה.
האם ניתן לערער על שומת מס שבח?
כן, ניתן להגיש השגה על שומת מס שבח תוך 30 יום מיום קבלתה. אם ההשגה נדחית, ניתן לערער לוועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין תוך 30 יום נוספים.
