תיווך יד אליהו שמכיר כל רחוב, כל בניין, וכל הזדמנות בשכונה
טיב נדל"ן מלווה תושבים ומשקיעים ביד אליהו תל אביב. מציאת דירה מתאימה, ליווי מלא בעסקאות מכירה, השכרה ופרויקטי תמ"א 38, עם הכרות עמוקה של מחירי השוק והפוטנציאל באזור.
מחשבון משכנתא לדירה ביד אליהו
העריכו תשלום חודשי משוער לפי טווחי המחירים האופייניים לשכונה. הזיזו את המחוונים והנתונים מתעדכנים בזמן אמת.
תשלום חודשי משוער
₪12,800
סף הכנסה משוער
₪38,400
יחס מימון (LTV)
71.9%
ⓘ הסימולציה היא הערכה חינוכית בלבד ואינה תחליף לייעוץ משכנתא. בנקים בישראל דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% לפחות מערך הדירה לרוכש דירה ראשונה. סכומי המחירים משקפים טווחי שוק ביד אליהו, נכון לתחילת 2026.
איזה סוג דירה מתאים לכם ביד אליהו?
לחצו על סוג הדירה והתאימו את הציפיות לטווחי המחירים העדכניים של 2026.
דירת 3 חדרים ביד אליהו
טווח מחיר 2026: ₪2,100,000 – 2,900,000אופציה משתלמת לזוגות צעירים ומשפחות קטנות שמחפשות נקודת כניסה לתל אביב. מבנים מבוססים בני 50-30 שנה, רבים מועמדים לתמ"א 38.
דירת 4 חדרים ביד אליהו
טווח מחיר 2026: ₪2,800,000 – 3,900,000הסוג המבוקש ביותר באזור, מתאים למשפחות עם 1-2 ילדים. בנינים מודרניים יחסית עם מעלית, חניה ולעיתים מחסן.
דירת 5 חדרים ביד אליהו
טווח מחיר 2026: ₪3,800,000 – 5,200,000דירה מרווחת למשפחות גדולות או למשרד ביתי. בעיקר בבניינים החדשים שהושלמו בעקבות תמ"א 38 או פינוי בינוי.
פנטהאוז ביד אליהו
טווח מחיר 2026: ₪5,000,000 – 8,500,000נכסי יוקרה עם מרפסת גג, נוף לים או למרכז העיר, ולרוב 2-3 חדרי שינה. נדירים יחסית ומתחממים מהר בשוק.
דירת גן ביד אליהו
טווח מחיר 2026: ₪3,500,000 – 5,800,000דירות עם גינה פרטית בקומת קרקע, מאוד מבוקשות אצל משפחות עם ילדים קטנים וחיות מחמד. מצאי מוגבל מאוד.
למה לקנות דירה ביד אליהו
שכונה משפחתית מבוססת במזרח תל אביב, עם פוטנציאל ערך גבוה והכרה גוברת בשוק.
גישה לים ב-7 דקות
מרחק קצר לטיילת ים תל אביב ולחוף ירושלים, באוטו או בקטנוע, וגם לאזורי הבילוי המרכזיים בעיר.
פארקים ירוקים
פארק אריאל שרון ופארק וולפסון נגישים ברגל. שטחים פתוחים גדולים נדירים לשכונה במרכז העיר.
שכונה משפחתית
בתי ספר ייעודיים, גני ילדים, מתנ"סים פעילים וקהילה מקומית חמה. הגיל הממוצע של תושבי השכונה צעיר יחסית.
תמ"א 38 פעיל
עשרות פרויקטי תמ"א 38 ותמ"א 38/2 פעילים בשכונה. פוטנציאל לעליית ערך משמעותית לבעלי דירות בבניינים מבוססים.
מערכת חינוך מבוססת
בתי ספר רובע 7 פועלים בשכונה, גני ילדים פרטיים וציבוריים, ומסגרות חינוך לאחר שעות הלימודים בקרבת מקום.
תחבורה משופרת
תחנת רכבת אוניברסיטה ב-10 דקות, צירי תחבורה ראשיים (איילון, השלום) ובעתיד תחנה נוספת בקו הסגול של הרכבת הקלה.
יד אליהו במספרים
למה לבחור בטיב נדל"ן
משרד תיווך משפחתי שפועל ביד אליהו ובדרום תל אביב מעל 45 שנה. שירות אישי, היכרות עמוקה עם השכונה, ומומחיות בפרויקטים החדשים.
היתרונות של מתווך נדל"ן מקצועי
אל תחפשו לחסוך כסף בדמי תיווך משום שישנם לא מעט בדיקות המצריכות עין מקצועית של מתווכים. למשל, בדיקת איכות של בתי הספר והגנים באזור המגורים או זמינות של תחבורה ציבורית. בנוסף, סעיפי חוזה של מכירה והשכרה כוללים בתוכם לא מעט תתי נושאים ומילים קטנות, מומחים של משרד תיווך אשר מתעסקים באופן יום יומי בדירות למכירה והשכרה יודעים לזהות כל סעיף ולהיזהר מהפתעות לא רצויות.
טיב נדל”ן חברת תיווך דירות למכירה והשכרה המרכזית של שכונת יד אליהו בת”א תעשה עבורכם בדיוק את הבדיקות המעמיקות הללו.
מי אנחנו? משרד טיב נדל"ן
טיב נדל“ן, תיווך יד אליהו, הוא משרד אשר החל בשכונת יד אליהו והתרחב לכל אזור תל אביב והמרכז, תוך כדי הקפדה על רמת השירות והיחס האישי שאנו רגילים להעניק ללקוחותינו. לצד הניסיון הרב שיש לנו בתחום, וההכרות העמוקה עם שכונות תל אביב והנכסים בה, אנו גם עובדים בשיתוף פעלה עם שמאים, מהנדסים ומומחים מתחום הנדל“ן. אנו יכולים להעניק לכם מעטפת שירותים מלאה ופתרון בהתאמה אישית.
תיווך מקצועי בכל מזרח תל אביב
מתווך ביד אליהו מעניק שירותים גם ללקוחות הפרטיים וגם ללקוחות העסקיים. בכל עת ישנם אנשים המחפשים נכסי נדל“ן, ומצד שני את אלו המציעים נכסי נדל“ן למכירה והשכרה. התפקיד של מתווכים ביד אליהו הוא לחבר בין שני הצדדים. כך מחפשי הנכסים יכולים למצוא במהירות ובקלות את הנכס המתאים עבורם, וכך גם מוכרי הנכסים יכולים למכור את הנכס בקלות.
שירותי תיווך ביד אליהו מעניקים ערך לשני הצדדים. מחפשי הדירות יכולים להגדיר את מאפייני הנכס והתקציב, ומשרד התיווך יבצע את עבודת המחקר והסינון על מנת למצוא עבורם את הנכס המתאים. כך מחפשי הדירות יכולים לחסוך בזמן ולמצוא את הנכס המושלם. כמו כן משרדי תיווך יד אליהו תל אביב יכולים למצוא עבורכם נכסים ייחודיים שלא הוצעו למכירה או השכרה בפלטפורמות אחרות.
גם בעלי הנכסים יכולים להפיק תועלת רבה בעזרת תיווך יד אליהו. אנו מאפשרים לכם למצוא קונים או שוכרים מבלי להידרש להתמסר לנושא. אתם יכולים להיות פסיביים בתהליך ורק ליהנות מהתוצאות.
יד אליהו במבט קרוב
השכונה משלבת בנייה ותיקה עם פרויקטים חדשים, ירוק עירוני וקרבה לכל מה שתל אביב מציעה.
שכונות סמוכות ליד אליהו: פלורנטין, ביצרון, נחלת יצחק, מונטיפיורי והתקווה
מי שמתעניין בנדל"ן ביד אליהו צריך להכיר גם את השכונות שגובלות בה. ההבדל במחיר בין דירת 3 חדרים ביד אליהו לדירת 3 חדרים בפלורנטין יכול להגיע ל-30% ויותר, ואילו ביצרון ונחלת יצחק מציגות אופי שוק שונה בתכלית. ההכרות העמוקה עם כל אחת מהשכונות היא מה שמאפשר לטיב נדל"ן לאתר עבורכם את ההזדמנות המתאימה לתקציב והצורך, גם אם בסוף הנכס נמצא בשכונה הסמוכה ולא ביד אליהו עצמה.
פלורנטין
שכונה צעירה ותוססת, גובלת ביד אליהו מצפון. בולטת בקהילה אומנותית, בארים, בתי קפה ובמחירי שכירות גבוהים. דירת סטודיו 30 מ"ר נשכרת ב-₪4,500 – 5,800. פלורנטין מתאימה למי שמחפש אורח חיים אורבני, יד אליהו לעומתה מציעה איכות חיים שקטה יותר.
ביצרון ורמת ישראל
שכונות ותיקות מדרום ליד אליהו, מאופיינות בבנייה ירוקה ובדירות גן. דירת 4 חדרים נמכרת בטווח ₪3,200,000 – 4,500,000, בדומה ליד אליהו אך עם פחות פוטנציאל התחדשות עירונית. קראו עוד על שכונת ביצרון ורמת ישראל.
נחלת יצחק
השכונה הקרובה ביותר ליד אליהו במחיר ובאופי. נחלת יצחק עוברת התחדשות מואצת עם פרויקטים חדשים. דירות להשכרה בנחלת יצחק נשכרות בממוצע ב-₪6,200 – 7,800 לדירת 3 חדרים.
מונטיפיורי
שכונה קטנה ויוקרתית מערבית ליד אליהו, מעבר לגשר השלושה ונתיבי איילון. הקהל כאן הוא משפחות מבוססות, מחירי דירות ב-30%-40% מעל יד אליהו. אופציה למי שמחפש שדרוג ולא מוכן לעזוב את האזור.
שכונת התקווה
שכונה דרומית ליד אליהו עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לעליית ערך בעקבות התחדשות עירונית. מחירים נכון להיום נמוכים ב-25% מיד אליהו, אך הצפי לעלייה משמעותית תוך 7-5 שנים בעקבות פרויקטי פינוי בינוי.
כפר שלם וכרם התימנים
שכונות נוספות שגובלות באזור הכללי. כפר שלם דומה ליד אליהו במחיר וביקוש, כרם התימנים יקרה משמעותית בזכות הקרבה למרכז העיר ולנמל יפו.
גינדי אפר האוס: הפרויקט שמשנה את פני השכונה
פרויקט הדגל של יד אליהו, GINDI UPPER HOUSE, צפוי להיות הסמל האיקוני החדש של השכונה. שני מגדלי מגורים יוקרתיים בני 32 קומות, עם דירות של 2 חדרים ועד פנטהאוזים. אם אתם שוקלים רכישה בפרויקט או בשכונה הסובבת, חובה להכיר את הפרטים.
קראו את המדריך המלא ל-גינדי אפר האוסהשוואת מחירים: יד אליהו לעומת שכונות דרום תל אביב
תל אביב מחולקת לעשרות שכונות, וההבדל במחיר בין שכונה לשכונה יכול להפתיע. השוואת מחירים מסודרת היא הכלי החשוב ביותר למי שמחפש להשקיע בדרום תל אביב או למצוא איזון בין מיקום למחיר.
| שכונה | אופי | דירת 3 חד' | דירת 4 חד' | שכירות 3 חד' | פוטנציאל השקעה |
|---|---|---|---|---|---|
| יד אליהו | מתחדשת, מבוקשת | ₪2,800,000 – 3,400,000 | ₪3,600,000 – 4,400,000 | ₪7,200 – 8,800 | גבוה (גינדי אפר האוס + תמ"א 38) |
| פלורנטין | צעירה, תוססת | ₪3,200,000 – 3,900,000 | ₪4,200,000 – 5,200,000 | ₪8,500 – 11,000 | בינוני (כבר מקודם) |
| ביצרון ורמת ישראל | שקטה, ירוקה | ₪3,000,000 – 3,600,000 | ₪3,800,000 – 4,600,000 | ₪7,500 – 9,000 | בינוני-נמוך |
| נחלת יצחק | מעורבת, בהתחדשות | ₪2,700,000 – 3,300,000 | ₪3,500,000 – 4,200,000 | ₪7,000 – 8,400 | גבוה |
| שכונת התקווה | בהתחדשות פעילה | ₪2,100,000 – 2,600,000 | ₪2,800,000 – 3,400,000 | ₪5,500 – 6,800 | גבוה מאוד (פוטנציאל) |
| מונטיפיורי | יוקרתית | ₪3,800,000 – 4,500,000 | ₪4,800,000 – 6,000,000 | ₪9,500 – 12,000 | נמוך (כבר במחיר מלא) |
| נווה צדק | היסטורית, בוטיק | ₪4,200,000 – 5,500,000 | ₪5,500,000 – 7,500,000 | ₪11,000 – 15,000 | נמוך (premium) |
יד אליהו ממוקמת באמצע, לא הזולה ולא היקרה. זה בדיוק היתרון שלה, מחיר כניסה הגיוני עם פוטנציאל עליית ערך ממשי בעקבות גינדי אפר האוס ופרויקטי תמ"א 38 הפעילים.
תיווך השכרה ביד אליהו
שוק השכירות ביד אליהו פעיל מאוד. הקהל כולל זוגות צעירים שלא יכולים לעמוד עוד במחירי השכירות בצפון העיר, סטודנטים ועובדי הייטק שמעריכים את הקרבה לקריית עתידים ולמתחם רוטשילד, ומשפחות שמחפשות איזון בין נגישות לשקט. דירות להשכרה ביד אליהו נשכרות בממוצע תוך 14-10 יום, אבל דירות מצוינות נחטפות תוך 5-3 ימים.
תפקיד משרד תיווך ביד אליהו בעסקת השכרה הוא לסנן עבורכם את כל הפניות הלא רלוונטיות, להציג רק שוכרים עם המלצות, ולנהל בשמכם את המשא ומתן על תנאי החוזה: גובה הפיקדון, ערב, מועד הכניסה והתאמות בדירה. בשוק תחרותי כמו יד אליהו, מתווך טוב מקבל לעיתים קרובות הצעות מעבר לדירה הראשונה שמתאימה.
תיווך מכירה ביד אליהו: שיווק נכון מקצר זמן
בעלי דירות ביד אליהו שמנסים למכור לבד נתקלים בשתי בעיות: מחיר לא ריאלי, לרוב גבוה מדי בעקבות העלייה האחרונה במחירים, ופניות לא רציניות שמבזבזות שעות. מתווך מקצועי פותר את שתי הבעיות בשלב אחד: תמחור מבוסס עסקאות אחרונות באותה שכונה, ושיווק ממוקד לקהל המתאים בלבד.
זמן מכירה ממוצע של דירה ביד אליהו במחיר שוק ריאלי הוא 45 עד 75 ימים מרגע פרסום ראשון ועד חתימה. דירות בבניינים מועמדים לתמ"א 38 או פינוי בינוי נמכרות מהר יותר, לעיתים תוך 30 יום, בזכות הביקוש המוגבר ממשקיעים. דירות למכירה בקטלוג שלנו מתעדכנות יומית.
התחדשות עירונית ופרויקטים חדשים ביד אליהו
יד אליהו הפכה לאחת השכונות הפעילות ביותר בתל אביב בתחום התחדשות עירונית. עשרות בניינים מתחילת שנות ה-50 וה-60 נמצאים כעת בשלבי תכנון או ביצוע של תמ"א 38 ופינוי בינוי. למשקיע שמזהה נכון נכס בבניין שעומד בפני התחדשות, השווי יכול לזנק ב-50% עד 80% תוך 7-5 שנים מהאישור הסופי של הוועדה.
- גינדי אפר האוס: הפרויקט הדגל. שני מגדלים בני 32 קומות, מאות דירות חדשות. מסירה צפויה 2026-2027.
- NEXT TLV (לה גוארדיה): פרויקט פינוי בינוי, כמה בניינים בני 9 קומות עם חניה תת-קרקעית ושילוב מסחר.
- Young Eliyahu: פרויקט ממוקד לזוגות צעירים, מציע גם דירות 2-3 חדרים יחד עם דירות גדולות.
- תמ"א 38/2 פעילים: עשרות פרויקטים בשלבי תכנון בכל רחבי השכונה, בעיקר ברחובות לה גוארדיה, אלוף שדה ואצ"ל.
- פינוי בינוי בכרם התימנים-יד אליהו: תכנית רחבת היקף שתשנה את פני האזור צפונית לרחוב הבעש"ט.
מי שמשקיע בנדל"ן ביד אליהו בעיתוי הנכון, ובהבנה אילו תכניות פיתוח כבר אושרו ואילו עוד נמצאות בוועדה, רואה רווחים שמחזקים את ההחלטה לעבוד עם מתווך מנוסה ביד אליהו שמכיר את החומר.
עדכון 2026, סטטוס פרויקטי הדגל בשכונה
נכון לאמצע 2026, גינדי אפר האוס (GINDI UPPER HOUSE) נמצא בשלב חיפוי חזיתות עם מסירה צפויה למחצית 2027. NEXT TLV ברחוב לה גוארדיה התקדם לשלב הבטונים. במקביל אושרה תכנית פינוי בינוי משלימה באזור בעלי המלאכה הבעש"ט שצפויה להוסיף מאות דירות חדשות לשוק. מי שרוכש דירה ביד אליהו עכשיו, משלם פחות מהמחיר המעודכן שיצוץ עם מסירת הפרויקטים.
תהליך עבודה עם משרד תיווך ביד אליהו
עבודה עם משרד תיווך ביד אליהו אינה רק "להראות לך דירה". זהו תהליך מובנה שכולל לפחות 5 שלבים, וההצלחה תלויה במידה רבה באיכות הביצוע של כל אחד מהם.
שלב 1, פגישת הכרות
פגישה ראשונית במשרד או בנכס, בה אנו מבינים את הצרכים, התקציב, העדפות מיקום, וכל נתון רלוונטי. הפגישה אורכת 45-30 דקות וללא התחייבות.
שלב 2, איתור נכסים
סריקה של מאגר הנכסים שלנו, כולל נכסים שאינם מפורסמים בפלטפורמות הציבוריות. מציגים לכם בלעדית רשימה מצומצמת של 4-7 נכסים שעוברים את כל קריטריוני החיפוש.
שלב 3, סיורים בנכסים
תיאום סיורים בנכסים, כולל ניתוח מקצועי של מצב הנכס, פוטנציאל שיפוץ, סוגיות תחזוקה, וקבלת מידע על הסביבה ועל יתרונות וחסרונות שלא רואים בעין.
שלב 4, משא ומתן
אחרי בחירת הנכס, ניהול משא ומתן מקצועי מול בעל הנכס, כולל אסטרטגיית הצעה, תיאום מועדים, וניסוח תנאי העסקה כך שיגנו על האינטרסים שלכם.
שלב 5, ליווי משפטי
תיאום עם עורך הדין שלכם, ליווי בכל שלבי החתימה, וטיפול בהיבטים פרקטיים כגון מסירת מפתחות, חיבור חשמל ומים, וטופס 1214.
אחרי העסקה
השירות שלנו לא נגמר ביום החתימה. אנחנו זמינים גם בחודשים הראשונים לכל שאלה, חיבור לאנשי מקצוע (שיפוצניק, אדריכל, חברת ניקיון), והמלצות לחיים בשכונה.
יד אליהו, אורח חיים, תרבות וקהילה
בחירה ברכישת דירה ביד אליהו היא לא רק החלטת השקעה, היא גם בחירת אורח חיים. השכונה מציעה איזון נדיר בתל אביב: שקט יחסי של שכונת מגורים, יחד עם נגישות מלאה למרכזי תעסוקה, תחבורה ובילוי.
השכונה היא ביתו של היכל הספורט מנורה מבטחים (לשעבר היכל יד אליהו), אחד ממוקדי הספורט והבידור החשובים בישראל. בנוסף קיימים בית ברבור, המרכז לתרבות מונגשת, מרכז מוסדות חב"ד, ובתי כנסת רבים. הקהילה היד אליהואית מאופיינת במגוון, משפחות וותיקות, צעירים, חרדים, וגם עולים חדשים שמוצאים את מקומם.
נגישות תחבורתית היא אחד היתרונות המרכזיים: הקרבה לנתיבי איילון מאפשרת יציאה מהירה לכל כיוון, ויחד עם זאת הקרבה למרכז ההסעה של תל אביב מקלה על תחבורה ציבורית. גשר השלושה החדש מקצר את הגישה למונטיפיורי, ושדרת ירושלים מקרבת את יד אליהו לפלורנטין ולנווה צדק.
שאלות נפוצות, תיווך יד אליהו
כמה עולה תיווך ביד אליהו?
עמלת התיווך הסטנדרטית ביד אליהו למכירה היא 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ (סך הכל 2.34%), לרוב מתחלקת בין הקונה למוכר. בהשכרה, העמלה היא חודש שכירות אחד בתוספת מע"מ, ומשולמת על ידי השוכר. בנכסי יוקרה ובדירות פנטהאוז בגינדי אפר האוס, העמלה יכולה להגיע לחודש וחצי שכירות, בהתאם להיקף השירות.
איך לבחור מתווך ביד אליהו?
בחירת מתווך מתחילה מאימות הרישיון בפנקס המתווכים של משרד המשפטים. בנוסף, בדקו ותק של לפחות 5 שנים בשכונה (לא רק בתל אביב הכללית), היכרות מוכחת עם הפרויקטים החדשים (גינדי אפר האוס, NEXT TLV), בקשו 3 ממליצים מהשנה האחרונה, וודאו שאתם מקבלים שיקוף מלא של תנאי העסקה בכתב לפני חתימה.
מה ההבדל בין יד אליהו לפלורנטין מבחינת מחירי דירות?
פלורנטין יקרה ב-15% עד 25% מיד אליהו ברוב הקטגוריות. דירת 3 חדרים בפלורנטין נמכרת ב-₪3,200,000 – 3,900,000, בעוד ביד אליהו ב-₪2,800,000 – 3,400,000. הפער נובע מהוותק של פלורנטין כשכונה מבוקשת, ומהביקוש הצעיר. אבל יד אליהו מציגה פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר בעקבות גינדי אפר האוס וההתחדשות העירונית הפעילה.
מה זה גינדי אפר האוס ולמה זה משמעותי?
גינדי אפר האוס (GINDI UPPER HOUSE) הוא פרויקט הדגל של יד אליהו, שני מגדלי מגורים יוקרתיים בני 32 קומות במרכז השכונה. הפרויקט מציע דירות מ-2 חדרים ועד פנטהאוזים, חניה תת-קרקעית, לובי מפואר, בריכה, חדר כושר וגינות גג. המשמעות לשכונה היא שינוי מהותי באופי, עלייה צפויה במחירי הנדל"ן בכל יד אליהו, ומיצוב חדש כשכונה יוקרתית ולא רק "דרום תל אביב".
כמה דירות נמכרות ביד אליהו בשנה?
ביד אליהו מתבצעות בממוצע 80-120 עסקאות מכירה בשנה, ועוד 200-250 עסקאות שכירות. המספרים נמצאים במגמת עלייה בשנים האחרונות בעקבות פתיחת פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית. ב-2025-2026 הוערך כי כ-15% מסך עסקאות הנדל"ן באזור עברו דרך משרדי תיווך מקומיים, ואילו 60%-70% נסגרו בעזרת מתווך כלשהו.
האם יד אליהו עוברת התחדשות עירונית?
כן. יד אליהו היא אחת השכונות הפעילות ביותר בתל אביב בתחום התחדשות עירונית. עשרות פרויקטי תמ"א 38/1 ו-38/2 נמצאים בשלבי תכנון או ביצוע, וגם מספר פרויקטי פינוי בינוי גדולים. החשוב מכל הוא גינדי אפר האוס, שמשנה את אופי השכונה. תהליך התחדשות עירונית נמשך בממוצע 7-5 שנים מרגע אישור הוועדה ועד מסירת הדירות החדשות, אבל המחיר עולה כבר מרגע פרסום התכנית.
מה אחוזי התיווך ביד אליהו?
אחוזי התיווך הסטנדרטיים ביד אליהו זהים לרוב הארץ: 2% מערך העסקה בתוספת מע"מ במכירה, וחודש שכירות אחד בתוספת מע"מ בהשכרה. בנכסים מתחת ל-₪2,000,000 חלק מהמשרדים גובים עמלה מינימום של ₪35,000 בתוספת מע"מ. בנכסי יוקרה ובדירות בפרויקטים חדשים האחוזים יכולים להיות שונים, ניתנים למשא ומתן, ולעיתים קבועים בסכום (לא באחוז). חשוב לקבל את ההסכם בכתב לפני התחלת השירות.
מתי צפויה מסירת הדירות בגינדי אפר האוס?
לפי לוח הזמנים העדכני נכון לאמצע 2026, מסירת הדירות הראשונות בגינדי אפר האוס צפויה למחצית השנייה של 2027. הפרויקט נמצא בשלב חיפוי חזיתות ומועד המסירה תלוי גם בסיום הפיתוח הסביבתי ובאישור טופס 4 מהעירייה. רוכשים שמתעניינים בכניסה מוקדמת מוזמנים לפנות לקבלת מידע ספציפי לכל מגדל וקומה.
מה זה upper house ביד אליהו?
upper house הוא השם המסחרי של פרויקט גינדי אפר האוס (GINDI UPPER HOUSE), שני מגדלי מגורים בני 32 קומות במרכז יד אליהו. השם המסחרי "upper house" משמש לצד "אפר האוס" ומתייחס לאותו פרויקט. הפרויקט מציע דירות 2 חדרים עד פנטהאוזים, חניה תת-קרקעית, לובי, בריכה, חדר כושר וגינות גג.
מי הם המתווכים המובילים ביד אליהו?
בשוק יד אליהו פועלים מספר משרדי תיווך, אך מעטים פועלים בשכונה מעל 10 שנים. טיב נדל"ן פועל ביד אליהו ובדרום תל אביב מעל 45 שנה, ומכיר את כל הרחובות, הבניינים, ופרויקטי ההתחדשות העירונית בשטח. ההמלצה היא לעבוד עם משרד מקומי שמכיר את הפרטים הקטנים של השכונה, ולא עם מתווך כללי שמטפל בכל תל אביב באותה רמה.
יד אליהו, היסטוריה ומבט קדימה 2026
איך שכונה שהוקמה בשנות ה-30 הפכה לאחת מנקודות הצמיחה המעניינות בתל אביב, ומה צופן העשור הבא לרוכשים, משקיעים ובעלי דירות.
השורשים, מ"אבו כביר" לשם החדש
השכונה הוקמה בסוף שנות ה-30 של המאה ה-20, בתחילה מתחת לשם "מקווה ישראל ב'", על שטחים שגבלו עם הכפר הערבי אבו כביר. בשנת 1943 השכונה קיבלה את שמה החדש לזכר 16 מתושביה שנפלו בהגנה על המקום, ובראשם אליהו ינקלביץ. עד שנות ה-80 התאפיינה השכונה בעיקר בבניינים נמוכים בני 3 עד 4 קומות, ומהשנים האחרונות נוספים אליה בניינים בני 8 עד 10 קומות, וכן מגדלי המגורים החדשים של גינדי אפר האוס בלב השכונה.
למה השוק מתעניין ביד אליהו דווקא עכשיו
שלושה גורמים מצטרפים לעלייה בעניין: ראשית, מחירים יחסיים. דירת 3 חדרים ביד אליהו עדיין נמכרת בכ-25% פחות מאותה דירה בפלורנטין הסמוכה, פער שצפוי להצטמצם משמעותית עם השלמת גינדי אפר האוס. שנית, נגישות. הקרבה לנתיבי איילון, לרכבת תל אביב אוניברסיטה, ולקו הסגול העתידי של הרכבת הקלה מציבה את השכונה בנקודה אסטרטגית. שלישית, התחדשות עירונית. עשרות בניינים מבוססים נמצאים בתוכניות תמ"א 38, ופרויקטי פינוי בינוי מאושרים מתחילים להירשם בלוח הזמנים העירוני.
השוואת התשואה: השכרה לעומת השבחה
משקיע שרכש דירת 3 חדרים ביד אליהו בתחילת 2022 ב-₪2,400,000 ושכר אותה ב-₪7,200 לחודש, השיג עד 2026 תשואה שנתית של כ-3.6% משכירות בלבד. אם באותו בניין יצא תמ"א 38, הערך עלה ל-₪3,000,000 ויותר, רווח הון של כ-25% נוסף בארבע שנים. כאשר משלבים את שני המסלולים, התשואה הכוללת חוצה את 8% השנתיים, מספר שגוף השקעה ממוצע אינו משיג בקלות. כדי לזהות מראש את הבניינים המועמדים לתמ"א 38 או פינוי בינוי, צריך הכרות שיטתית עם תכניות הוועדה המקומית, וזה בדיוק מה שאנחנו עושים יום-יום.
צפי לשנים 2026 עד 2030
בעקבות מסירת גינדי אפר האוס במחצית השנייה של 2027, התקדמות פרויקט NEXT TLV ברחוב לה גוארדיה, וכניסה לתוקף של תכניות פינוי בינוי באזור הבעש"ט, הצפי המקובל הוא עליית מחירים מצטברת של 18% עד 28% עד סוף 2030. הצפי תקף בעיקר לדירות 3 ו-4 חדרים בבניינים מעל 30 שנה במרכז השכונה, פחות לדירות חדשות שמחירן כבר משקף את הפוטנציאל. בעלי דירות שמתלבטים אם למכור עכשיו או לחכות, ייהנו לרוב יותר מהמתנה של 3-2 שנים עד למסירת הפרויקטים, אם הצורך הכספי מאפשר.
סיכוני השוק שצריך להכיר
אף שכונה לא חסינה. הסיכונים העיקריים שצריך לשקול לפני קנייה או השקעה ביד אליהו הם: עיכובים בהשלמת תמ"א 38 שיכולים למשוך את התשואה ל-10-7 שנים במקום 5-7, שינויים בריבית הבנקים שמשפיעים על כושר ההחזר של רוכשים פוטנציאליים, ותכנון עירוני לטווח ארוך, כמו תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה, שעשוי להשפיע על נכסים גובלים. כל אלה ניתנים לניהול עם תכנון מראש וייעוץ של מתווך שמכיר את התמונה הרחבה בשכונה ולא רק את הנכס הבודד.
מדריך הרוכש, בדיקות שצריך לעשות לפני קנייה ביד אליהו
רכישת דירה ביד אליהו אינה זהה לרכישה בכל שכונה אחרת. השכונה משלבת בנייה ותיקה משנות ה-50 וה-60 עם פרויקטי תמ"א 38 פעילים, מה שמחייב בדיקות שונות לפני סגירת עסקה. הנה רשימת הבדיקות שאנחנו מבצעים בכל עסקה.
1. בדיקת רישום בטאבו לעומת רישום עירייה
חלק מהבניינים הוותיקים ביד אליהו, בעיקר בקצוות הצפון-מזרחיים של השכונה, רשומים עדיין בלשכת רישום מקרקעין באופן חלקי. ייתכן רישום בית משותף שאינו תואם בדיוק את חלוקת הדירות בפועל. לפני קנייה צריך לוודא שהדירה רשומה בטאבו עצמאית, או לפחות שיש בידי המוכר אישור רואה חשבון של הבניין על חלוקת הזכויות. הבדיקה אורכת 7 עד 10 ימי עבודה ומתבצעת מול עורך דין נדל"ן.
2. תיק העירייה ותב"ע אזורית
חובה לבקש מבעל הנכס תיק עירייה מעודכן הכולל היתרי בנייה היסטוריים, סטיות מהיתר אם קיימות, וקנסות פתוחים אם יש. בנוסף, צריך לעיין בתב"ע (תכנית בניין עיר) של האזור הספציפי. ביד אליהו פועלות מספר תכניות מיתאר במקביל, חלקן מאפשרות בניית קומות נוספות במסגרת תמ"א 38 וחלקן מגבילות. אם הבניין נמצא במתחם פינוי בינוי מתוכנן, התב"ע כוללת לעיתים תוואי כביש או שצ"פ עתידיים שישפיעו על הנכס.
3. סטטוס תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להחלטת קנייה ביד אליהו הוא סטטוס פרויקט ההתחדשות בבניין הספציפי. אם הבניין כבר חתם על הסכם תמ"א 38/2 עם יזם, חלוקת הזכויות, מועד תחילת ביצוע, ותנאי הפינוי הזמני נקבעו ולא ניתנים יותר לשינוי. אם הבניין רק בשלב חתימת רוב 75%, הרוכש יוכל להשתתף בקביעת התנאים. ואם אין כלל פעילות תמ"א 38, צריך לבדוק כמה אחוז מהדיירים תומכים, האם יש יזם שפנה, ואיזה הליך נחוץ. ההבדל בערך הדירה בין שלושת המצבים יכול להגיע ל-15% עד 25%.
4. סקר מבנה והנדסה
בניינים ביד אליהו מבני שנות ה-50, ה-60 וה-70 נמצאים לעיתים קרובות בסטטוס שדורש חיזוקים, גם אם לא במסגרת תמ"א 38. סקר הנדסי מקצועי יבדוק את יציבות השלד, מצב הצינורות, איכות הביטון, סטיות בקירות נושאים ובעיות לחות. עלות הסקר נעה בין ₪1,500 ל-₪3,000 ומשתלמת בכל עסקה מעל ₪2,000,000. בנוסף, סקר חשמל ומים פנימי לדירה אורך כשעה ועלותו נמוכה, אבל הוא מאתר ליקויים חבויים שיכולים לעלות עשרות אלפי שקלים אחרי הכניסה.
5. ועד בית, חובות ותחזוקה שוטפת
חובה לקבל מבעל הנכס תעודת ועד בית עדכנית הכוללת: גובה דמי הוועד החודשיים, חובות פתוחים של הדירה הנמכרת או של דיירים אחרים, החלטות אסיפה כללית של 12 החודשים האחרונים, פרוטוקולי תיקונים חיצוניים, ותכניות עבודה עתידיות. אם בבניין צפויה השקעת תחזוקה גדולה (חידוש מעלית, איטום גג, שיפוץ קירות חיצוניים), הקונה יחויב בחלקו היחסי גם אם הקנייה נסגרה לפני ההצבעה. הסכומים המעורבים נעים מ-₪5,000 ל-₪80,000 לדירה.
6. שעבודים, עיקולים והערות אזהרה
נסח טאבו שמופק לפני סגירת העסקה צריך להראות נכס נקי משעבודים. אם רשומה משכנתא של בעל הנכס, צריך לוודא שהוא יסלק אותה במועד מסירת המפתחות, ושעורך הדין יחזיק בנאמנות את התשלום עד שהבנק יוציא מכתב סילוקין. הערות אזהרה רבות בנכס מצביעות על סכסוכים שלא הסתיימו, אסור להתקדם בלי לקבל הסבר ופתרון לכל אחת מהן.
7. השקעות חוץ של תושבי חו"ל
חלק מהדירות ביד אליהו רשומות על שם תושבי חו"ל או חברות זרות. במקרים כאלה צריך אישור פקיד שומה מס הכנסה, אישור רשות המסים על תשלום מס שבח (אם חל), ולעיתים גם מסמכים מארץ הרישום של החברה. התהליך אורך 30 עד 60 יום ומחייב תכנון מראש של מועד הסגירה.
8. בדיקת המשכנתא לפני סגירה
הבנקים בישראל דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% לפחות לדירה ראשונה ו-50% לדירה שנייה. בנכסים בבניינים שנמצאים בשלבי תמ"א 38, חלק מהבנקים מסרבים לאשר משכנתא בכלל, או מאשרים סכום מוגבל. כדאי לקבל אישור עקרוני בכתב מהבנק לפני חתימת זיכרון דברים, ולא להסתמך על הצהרות בעל פה. ייעוץ משכנתא מקצועי באותו שלב יחסוך עיכובים ועלויות מיותרות.
בכל אחת מ-8 הבדיקות הללו אנחנו מלווים את הלקוח, מתאמים מול עורכי הדין, רואי החשבון, השמאי והבנקאי, ומוודאים שהעסקה נסגרת ללא הפתעות. זה לא תוספת על השירות, זה החלק המרכזי של מה שמשרד תיווך ביד אליהו צריך לעשות בפועל.
מתעניינים בדירה ביד אליהו?
בואו נכיר. שיחה קצרה כדי להבין את הצרכים, לעבור על מצאי הנכסים הזמין ולהתחיל לחפש את הבית הבא שלכם.
